Сдача квартиры в аренду патент москва

Содержание
  1. Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья
  2. Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?
  3. Патент в России  
  4. Кто имеет право на применение патента?
  5. Порядок приобретения патента и его оплаты
  6. Патенты для ИП-арендодателей Москвы
  7. Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2020
  8. Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году
  9. Что будет, если не платить налог
  10. Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?
  11. Сдача квартиры в аренду: тонкости
  12. НДФЛ – 13%
  13. Индивидуальный предприниматель (УСН)
  14. Индивидуальный предприниматель (Патент)
  15. Как легально сдавать квартиру в аренду
  16. Что нужно предусмотреть заранее
  17. Договоритесь с другими владельцами жилья
  18. Заключите с жильцами договор
  19. Как правильно оформить договор с жильцами
  20. Кто будет проживать
  21. Срок действия
  22. Условия оплаты
  23. Штрафы за просрочку платежей
  24. Условия оплаты ЖКУ
  25. Предмет договора
  26. Обеспечительный платеж
  27. Условия одностороннего расторжения
  28. Акт приема-передачи
  29. Дополнительные условия
  30. Как зарегистрировать договор
  31. Что делать, если квартира в ипотеке
  32. Что делать, если жильцы не хотят выезжать
  33. Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
  34. Как уплачивать налоги
  35. Физические лица
  36. Самозанятые
  37. Индивидуальный предприниматель
  38. Как выгоднее сдавать квартиру
  39. Что будет, если сдавать квартиру нелегально
  40. Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант
  41. На какой срок выдается патент
  42. Как получить патент на сдачу квартиры в аренду
  43. Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры
  44. Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду
  45. Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду
  46. Пример по патенту на сдачу жилья в аренду
  47. Заключение
  48. Вам будут полезны следующие статьи

Патентная система для ИП в Москве. Применение для аренды жилья

Сдача квартиры в аренду патент москва

Патентная система налогообложения (ПСН) – самая молодая в российском налоговом законодательстве, и при этом условия ее применения уже начали изменять.

Калькулятор арендодателя. Как вам выгоднее сдавать квартиру- ИП, НДФЛ или патент?

С начала 2013 года Федеральный закон от 25.06.12 № 94-ФЗ преобразил патентную систему из «Упрощенки на основе патента» в самостоятельный спецрежим (ПСН). Патенту целиком посвящена глава 26.5 обновленного Налогового кодекса.

Однако, суть и порядок расчета патента осталась примерно той же, изменился в основном порядок его уплаты и срок действия.

Услуги арендодателям: налоговый калькулятор, договор аренды, регистрация ИП, сдача деклараций, страхование квартиры и другие

Что такое «Патентная система налогообложения для ИП»?

Сущность ПСН состоит в покупке патента на определенный срок по конкретному направлению деятельности (обычно – из области розничной торговли или услуг населению), заменяющего собой уплату некоторых налогов.

Патент довольно широко применяется во всем мире по причине его удобства для малого бизнеса: не нужно вести бухгалтерский и налоговый учет, соответственно – нанимать бухгалтера.

Кроме того, во всем мире патент стараются максимально точечно привязать к конкретному виду деятельности, поэтому налоговая база рассчитывается дифференцированно. В большинстве случаев патент – это самая популярная форма для частных предпринимателей.

Далее посмотрим, как обстоят дела с патентом для российских предпринимателей.

Патент в России  

идея введения патентной системы у нас – это заменить единый налог на вмененный доход (ЕНВД) от отдельных видов деятельности, который перестанет действовать с 2014 года. Виды деятельности, подпадающие сейчас под ЕНВД (все те же услуги населению), будут распределяться между патентной системой и обычной упрощенной, либо общим режимом налогообложения.

Применение патента отменяет для предпринимателя необходимость уплачивать НДС (п.11 ст. 346.43 НК РФ), НДФЛ (подоходный налог) и налог на имущество в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется ПСН (п. 10 ст. 346.43 НК РФ).

Кроме того, владельцу патента по тем видам деятельности, на которые куплен патент, не придется сдавать налоговую декларацию (вести бухгалтерский учет любые ИП также не обязаны). В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003г.

“О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карты” № 54-ФЗ, ИП могут осуществлять наличные расчеты, используя бланки строгой отчетности, а не ККТ.

Однако, есть и минусы. Вести учет доходов и расходов в специальной «патентной» Книге все же придется, что заметно омрачает радость от «простоты» применения данного метода.

Уменьшить сумму налога на сумму выплаченных взносов в ПФР при патенте теперь тоже нельзя, хотя для Упрощенной системы налогообложения 6% и ЕНВД такая льгота не только сохранилась, но и достигла величины 100% от суммы начислений вместо 50%, действовавших ранее (читайте в нашем блоге о налогах в 2013 году).

Налог по патенту, как и принято в мире, «привязан» к размеру потенциально возможного к получению индивидуальными предпринимателями годового дохода (налоговой базы), установленный властями субъектов Российской Федерации. Сама налоговая база при этом основана на «физических показателях, характеризующих вид деятельности».

Ставка налогообложения по патенту в соответствии с федеральным Налоговым кодексом составляет 6%, которые умножаются на размер налоговой базы.

Как видно из формулировки налоговой базы, ее конкретный размер по каждому виду деятельности устанавливается законами субъектов РФ. При этом, в соответствии с п. 7 ст. 346.43 НК РФ для налоговой базы установлен максимальный размер — 1 миллион рублей (в годовом исчислении).

В соответствии с изменениями, вступающими в силу с 1 января 2015 г. (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. “О внесении изменений в статьи 346.43 и 346.

45 части второй Налогового кодекса Российской Федерации” № 244-ФЗ), субъекты Российской Федерации вправев целях установления размеров потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по ряду видов экономической деятельности, в т.ч.

арендной деятельностидифференцировать территорию субъекта Российской Федерации по территориям действия патентов по муниципальным образованиям (группам муниципальных образований).

Региональные власти также имеют возможность при принятии закона о применении ПСН варьировать указанные лимиты в сторону увеличения. Об этом говорится в пп.4 п. 8 статьи 346.43 Налогового кодекса.

Во-первых, законом может быть предусмотрена дифференциация суммы потенциального дохода в зависимости от средней численности наемных работников или количества транспортных средств.

Во-вторых, региональные законодатели имеют право в десять раз увеличить верхний предел доходов для предпринимателей, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения, дачи и земельные участки.

Также хотим обратить внимание на то, что в соответствии с пп.3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ Субъекты РФ в праве установить размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода может в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) и территории действия патентов.

В случае, если законом субъекта Российской Федерации определена территория действия патента, данная территория должна быть указана в патенте (п. 1 ст. 346.45 НК РФ).

Кроме того, пятикратное увеличение верхнего предела доходности, а, стало быть, и заметное увеличение суммы налога к уплате в бюджет может коснуться любого предпринимателя на патенте, если он работает в городе — «миллионнике» (пп. 4 п.8 ст. 346.43 НК РФ ).

Размер потенциального дохода подлежит индексации, однако на практике это правило начнет действовать только с 2014 года, так как на 2013 год коэффициент-дефлятор равняется 1.

Кто имеет право на применение патента?

Принципиальные ограничения для применения патента:

  • среднесписочная численность работников, которая не может превышать за налоговый период (в общем случае – календарный год, исключения описаны в п. 2 и 3 ст. 346.49 НК РФ) 15 человек по всем видам предпринимательской деятельности, осуществляемым индивидуальным предпринимателем, не важно патент это или нет.
  • общая сумма доходов предпринимателя по всем видам деятельности, которые он осуществляет на основе патента, в течение календарного года не должна превышать 60 миллионов рублей (пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ).

Виды деятельности, на которые выдается патент, прописаны в статье 346.43 НК. В том числе, в перечне в данной статье указана и «сдача в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности».

Переход на патент является добровольным, и предприниматель вправе совмещать его с другими видами деятельности, а также работать сразу на нескольких патентах.

Порядок приобретения патента и его оплаты

Данный режим могут применять только индивидуальные предприниматели – у юридических лиц (организаций) такого права нет.

Выдается патент, как и прежде, на срок от 1 до 12 месяцев, но не может переходить за рамки календарного года. Иными словами, чтобы применять данный спецрежим на максимально разрешенный период в 1 год, необходимо, чтобы патент начал действовать с 1 января.

Уведомить налоговую (по месту жительства) о применении патента будет необходимо за 10 дней до начала применения путем направления соответствующего заявления.

В соответствии с п. 1 ст. 346.45 НК РФ форма заявления, как и форма самого патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России).

Для ИП, планирующих сдавать недвижимость в аренду в субъекте РФ, в котором они не состоят на учете в налоговом органе, заявление о применении ПСН подается в любой территориальный налоговый орган данного субъекта РФ.

Если же ИП планирует вести арендную деятельность на территории, дифференцированной субъектом РФ в соответствии с пп.1 п. 8 ст. 346.43 НК РФ, и на которой он не состоит на учете в налоговом органе, то соответствующее заявление подается в любой территориальный налоговый орган по месту планируемого осуществления деятельности.

планируемого осуществления деятельности.

Сроки уплаты «патентного» налога установлены в статье 346.51 НК РФ.

Если патент получен на срок до 6 месяцев, его стоимость нужно оплатить сразу и полностью в течение 25 календарных дней после начала действия патента.

Если патент куплен на срок более 6 месяцев, его стоимость уплачивается как 1/3 в течение 25 календарных дней после начала действия патента и оставшиеся 2/3 — за 30 календарных дней до окончания налогового периода.

Форма заявления на получение патента (форма № 26.5-1) утверждена приказом ФНС России от 18.11.2014 N ММВ-7-3/589@.

Новая форма патента самого патента на право применения ПСН (26.5-П) утверждена приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. N ММВ-7-3/599@.

Патенты для ИП-арендодателей Москвы

Налоговая база по каждому объекту деятельности определяется Законом г.Москвы от 31 октября 2012 г. № 53 «О патентной системе налогообложения».

Данный закон (с учетом изменений, вступающих в силу с 1 января 2015 г.: Закон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. “О внесении изменений в статью 1 закона города Москвы от 31 октября 2012 г.

№ 53 “О патентной системе налогообложения” № 52) предполагает различные размеры потенциально возможного к получению годового дохода на один обособленный объект в зависимости от категории помещений (жилые/нежилые), их площади и места расположения. Предполагаемый к получению годовой доход за один обособленный объект жилой недвижимости варьируется от 750 тыс. руб.

за квартиру площадью до 50 кв. метров (включительно), расположенную на территории “Новой Москвы” до 10 млн. руб. за квартиру площадью свыше 600 кв. метров, расположенную у ЦАО.

При этом сдаваемая  в аренду квартира вместе с машиноместом в подземном паркинге того же дома считается одним обособленным объектом.

При сдаче в аренду (или наем) нескольких квартир или же квартира и гараж рядом с домом предпринимателю необходимо будет приобрести патент на каждый из этих объектов. Такой позиции придерживаются ФНС России и Минфин:

  • Письмо ФНС России от 04 июля 2013 г. № АС-4-2/12135 «О применении в 2013 году патентной системы налогообложения».

Источник: https://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/paten/

Сдаем квартиру в аренду: все о налогах в 2020

Сдача квартиры в аренду патент москва

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно.

Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж.

Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год).

Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости.

Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях.

С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается.

На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания.

Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки.

В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане.

Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми.

Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному.

Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%.

За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб.

, а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб.

/ месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб.

ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Итого: 92 466 + 40 874 + 12 411 = 145 751 руб.

Источник: https://evspb.ru/sdaem-kvartiru-v-arendu-vse-o-nalogax-v-2020/

Как легально сдавать квартиру в аренду

Сдача квартиры в аренду патент москва

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Патент на сдачу жилья в аренду: как оформить, порядок заполнения, стоимость патента на сдачу жилья | Жилищный консультант

Сдача квартиры в аренду патент москва

Патентная система в сфере налогообложения является механизмом упрощения платежей для плательщика и способом эффективного сбора налогов для государства. Согласно НК РФ, в частности статье 346.

43, патент на аренду квартиры в 2017 году доступен индивидуальным предпринимателям, ведущим небольшой, низкорентабельный бизнес (маркером малого бизнеса является штат, не превышающий 15 наемных работников).

На практике патентная система представляет из себя альтернативу основным государственным налогам на доходы физических лиц и добавленную стоимость. Лицо, получившее патент, освобождается от выплаты НДС и НДФЛ до тех пор, пока не закончится срок действия патента или не сменится вид деятельности.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Примечательно, что, если лицо уже занимается предпринимательской деятельностью и платит налоги по другой системе (например, УСН-6 или УСН-15), то может в любой момент добавить еще один вид деятельности и лишь в отношении него установить патентную систему. Поскольку стоимость патента фиксируется в законодательных актах субъектов федерации на год вперед, широкое хождение он получил в сфере недвижимости, в частности при сдаче квартир внаем.

На какой срок выдается патент

Патентная система, появившаяся в 2013 году, изначально была рассчитана на минимизацию сроков как для налоговой инспекции, так и плательщика. Согласно пункту 5 статьи 346.45, срок действия патента выбирается плательщиком.

Диапазон ограничен лишь длительностью календарного года (один год – один патент), что позволяет арендодателям минимизировать налоговые издержки в случаях, когда срок сдачи квартиры незначителен.

При этом лицо, впервые регистрирующееся как индивидуальный предприниматель, может прямо в момент подачи документов составить заявление на использование патента, полностью исключив из отчетности любые формы иных налогов.

Выдача самого патента производится в территориальных налоговых органах в пятидневный срок.

При этом, в случае смены налоговой системы или прекращения действия патента, снятие с учета производится также в течение пяти дней.

Если использование патента не является первым опытом предпринимательства, необходимо уведомить налоговый орган не позднее, чем за десять дней до начала сдачи жилья.

Как получить патент на сдачу квартиры в аренду

Подготовка к получению патента заключается в оценке выгоды при оплате налогов именно по конкретному виду деятельности.

К примеру, в отличие от упрощенной системы (УСН), в отношении лиц сдающих квартиры не действует скидка на страховые взносы и иные отчисления в Пенсионный фонд (при этом все виды деятельности по патенту, не связанные с розницей или арендой, такую скидку имеют). После оценки плюсов и минусов, требуется соблюсти следующую процедуру:

  1. Сбор документов для налоговой инспекции. Помимо госпошлины (открытие ИП или смена деятельности), необходимо предоставить свидетельство ИНН, паспорт и заполненную форму заявления.
  2. За 10 дней до начала фактической деятельности, заявление уже должно быть подано в налоговую.
  3. При подаче необходимо выяснить код налоговой, ее почтовый индекс. По перечню видов деятельности, который находится в налоговой, выбрать код предпринимательства, наиболее соответствующий ситуации. В частности, большинство квартир может быть сдано по коду 70.20.1. Если с квартирой также сдается нежилое помещение, код меняется на 70.20.2.
  4. Предоставив документы, необходимо взять расписку с инспектора о получении бумаг. Возврат документов осуществляется только в рамках расписки.
  5. В случае, если налоговая имеет претензии или сведения, не соответствующие критериям патентной системы, то в течение пяти дней будет выдано официальное уведомление об отказе в постановке на учет.
  6. Если претензий налоговой нет, в течение тех же пяти дней будет выдан патент на сдачу недвижимости в аренду.
  7. Необходимо определиться с системой платежей. Она видоизменяется в зависимости от выбранного срока.

Подача заявления может производиться как в территориальном налоговом органе, обычно привязанном к месту регистрации заявителя, так и посредством системы госуслуг. Но даже если заявление было подано через Интернет, получение готового патента производится лично. В момент получения необходимо будет предоставить оригиналы документов.

Сумма налогов по патенту за сдачу квартиры

Сумма налога рассчитывается исходя из прогнозируемого (потенциального) дохода по аренде, установленной в данном регионе. В частности, установленную законодательным собранием региона сумму необходимо принять за 100%, а сам налог – за 6% от данной суммы.

Для арендодателей Москвы актуален закон №53, опубликованный в 2012 году, устанавливающий в рамках пункта 19 потенциальный доход от сдачи жилья в диапазоне о 210 тысяч до 10 миллионов рублей в зависимости от расположения и площади недвижимости. Среди иных видов деятельности, редко превышающих по «прибыльности» 1 миллион рублей, большее количество налогов включает лишь розница, нормированная на максимальном уровне 5,4 миллионов рублей.

Иным способом рассчитывается налоговая база для патента в Санкт-Петербурге: стоимость патента зависит от размера квартиры. В частности, квартира до 70 кв.м. будет оцениваться в 400 тысяч рублей, 70-150 кв.м.

900 тысяч рублей, а жилье, площадью более 170 квадратных метров – 1,4 миллиона рублей. Остальные регионы более сдержаны при определении стоимости патента.

Средней величиной по России является 500 тысяч рублей за год работы по патенту.

При расчете суммы следует учитывать, что страховые выплаты, различные вычеты и прочие скидки не снижают величину налогооблагаемой базы.

Порядок уплаты налога по патенту на сдачу жилья в аренду

Для того, чтобы оплатить налог (стоимость патента на сдачу жилья), необходимо пройти следующие этапы:

  1. Обратиться в банк (если в нем есть сведения о территориальных отделениях налоговой инспекции) или в налоговую (за получением реквизитов).
  2. Если заявитель указал длительность патента на срок менее полугода, то до окончания действия документа должна быть погашена вся сумма, указанная в патенте. Оплата осуществляется на расчетный счет инспекции.
  3. Если срок превышает полгода, сумма вносится частями. Первая треть должна быть внесена в течение первых трех месяцев, а остаток – до окончания действия документа.
  4. Учет и последующий отчет ведется в рамках книги доходов и расходов. Исходя из специфики системы, приходно-расходные документы носят скорее декларативный характер, хотя порядок заполнения детально расписан в НК РФ.
  5. Налоговая декларация по итогам проведенных выплат не предоставляется. Данная норма закреплена в рамках статьи 346.52 НК РФ, которая подтверждает полный предоплатный характер патентной системы.

Ранее в отношении патентов, выданных на срок менее полугода, действовал срок на оплату в рамках 25 дней, но с 2013 года было принято решение предоставить большую свободу для предпринимателей.

Следует учитывать, что регионам предоставлена значительная гибкость при внесении изменений в патенты. Чаще всего это связано со снижением налога или изменением порядка уплаты по различным направлениям на основании региональных законов. В связи с высокой рентабельностью аренды, она редко становится объектом подобных послаблений со стороны законодателей.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по патенту на сдачу жилья в аренду

Вопрос: Сдавая квартиру, решил перейти на патентное налогообложение. В начале декабря 2016 года, забыв про оплату двух третей по налогам, просрочил платеж. Уже в 2017 году из налоговой пришло уведомление, что они переводят меня на общую систему налогообложения, выставив штраф за невыплаченные НДС и НДФЛ. Законно ли это? Марк.

Ответ: Да, данное решение полностью законно. Более того, норма ФЗ-477, введенного в действие в конце декабря, также не применима в данном случае.

В частности, если просрочка состоялась бы позже, возможно было бы применение правила ФЗ-477, устанавливающего срок оплаты в самом конце срока действия патента.

Закон в данном случае не устанавливает, что перевод с патентной системы на общую является наказанием. Это означает, что обратная сила закона не может быть задействована.

Таким образом, выставление штрафа возможно лишь за 3 и, впоследствии, 4 кварталы 2016 года. В 2017 году необходимо будет погашать налоги по общей системе, а с наступлением 2018 года, снова подав документы на патентную систему (пункт 8 346.45 НК РФ).

В данном случае законодатель поступил строже по отношению к лицам, просрочившим платежи. Например, если бы за то же время изменился штат организации, превысив максимальное значение, перевод на общую систему состоялся бы лишь с нового календарного года.

Пример по патенту на сдачу жилья в аренду

Физическое лицо, на данный момент владеющее сетью ювелирных магазинов со штатом сотрудников более 50 человек, решило сдать свою квартиру.

Для того, чтобы не встраивать данный вид деятельности в существующую систему бухгалтерского учета, было подано заявление на выдачу патента.

Поскольку в законе указано, что УСН (ЕНВД) и патент – две различные системы, не связанные между собой, предприниматель думал, что такое возможно и в ближайшее время он получит необходимые бумаги.

В назначенный срок из налоговой пришел отказ. Причина кроется в расплывчатых формулировках Налогового кодекса, прямо не сообщающего о возможности или невозможности разделения численности сотрудников на разные формы налогообложения.

В данном случае инспектор руководствовался письмом Минфина №03-11-09/41869, которое прямо требует снимать с патентной системы всех, кто в рамках иного вида деятельности имеет большее число сотрудников.

В противном случае, патент на сдачу жилья в аренду стал бы инструментом ухода от налогов.

Заключение

Применение патента при сдаче квартиры позволяет решить массу проблем разом:

  • Нет необходимости декларировать доход.
  • Не нужно высчитывать размер налога – все данные уже есть в рамках местных законов.
  • Аренда становится полностью легальным видом деятельности. Заключение договора аренды с нанимателем не приведет к штрафу.
  • В некоторых регионах, где соотношение рыночной стоимости аренды к налоговой базе велико, выплата такого налога позволяет экономить значительные средства.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/nalogi-pri-sdache-kvartiry-v-arendu/patent-pri-sdache-zhilya-v-arendu/

Советы юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: